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凤凰网旅游专题:第四届中国旅游项目投资大会 贾云峰行业新观点全纪录

2014-06-16 16:33:04   凤凰网旅游


 

贾云峰:旅游地产是巨大的价值陷阱
 
2014年第四届中国旅游项目投资大会于2014年6月13-14日在北京召开,13日会上,联合国世界旅游组织专家、大智彩票网公司总裁贾云峰针对“中国旅游的核心竞争力研究”做主题演讲,他指出以前的方式不能玩旅游营销,未来的旅游是产品系列化、格局系统化、产业扩大化、城乡一体化、文旅融合化。
中国旅游投资的核心竞争力,也是新旅游投资时代的投资法则。 旅游结构在变化,市场模式被打破了,中国旅游业越来越跨界、越来越多元,投资规则不是以前的玩法了,城乡的壁垒也被打破了,我们这么疯狂的投资,越来越找不到自己的城市了,现在是心灵无根化、思想无根化,每个城市都拼命的国际金融中心、国际航运中心,到底什么是城市呢?
要做好中国梦必须要完成自己的信任梦、天真之梦、传承之梦。旅游是一种世界观,旅游是发现自己的,好的旅游投资项目一定是有故事的,好的旅游投资项目一定是有背景、一定是充满情感的。旅游是在借行走致敬那些已经失去的世界观,中国最后会回到田园会回到心灵的家园。
投资发生了巨大的困惑,现在旅游目的地难以达到游客的期望值,旅游投资都研究明白了吗?旅游地产本身是巨大的价值陷井,很多人认为很赚钱,实际上靠着旅游都是玩地产的,所以玩不好,因此不能用旅游的方法思考地产项目,而是地产的方式玩旅游。
旅游项目投资是给城市造个梦,我们就是在建造一个表演者的公共空间文化。消费者真的会来吗?投资商的财务投资真的会平衡吗?我来自于传媒业,梦里要有主导者、辅助者和推动者,投资的本质不是赌博而是博弈,我们在跟市场、政府、土地博弈。
万达集团做的最好是认清了行业属性,文化对应的字典上是财富,文化变不了财富,文化就需要赶快舍弃,企业最核心是把品牌做起来,年销售额1500万美元的地方全部是在于衍生的钱,而不在于项目本身,现在的投资门槛很高,很多项目不能第一时间引爆市场肯定会死掉,最重要的是创意、设计、媒体、运营的打造建成非常重要的品牌,知名度才能带来投资。
建立品牌要按照品牌的思路,品是产品、牌是推广,研究不了牌是推广这是非常失败的。现在做旅游项目第一步是给上级领导知道,第二步是给投资客商知道,第三是形成产业的氛围再形成游客。
我做旅游营销一定要达到五个国家级,国家级试点、国家级心态、国家级模式等等,未来的旅游是产品系列化、格局系统化、产业扩大化、城乡一体化、文旅融合化。要出名气、格局会发生巨大的改变,以前的方式不能玩旅游营销。
中国现在真正出现了精众未来市场,先进群体的营销趋向于价值观的特征,策划的核心是如何做旅游项目,首先是通过大要素和大客源聚集,实现大产业与大文化的叠加,一个未知的行业是遥远的沙漠上的海市蜃楼,优惠政策,垄断行业的高利润高回报对准备新进入而言,没有实实在在的调研研究和充分的风险准备只是美丽的幻景。
 
贾云峰主持:资本和智力,谁是决定性力量?
6月14日,贾云峰总裁作为主持人与香港鸿嘉集团执行董事林焕杰、北京易肯建筑规划设计公司首席规划师李文捷现场互动探讨“资本和智力,谁是决定性力量?”
北京易肯建筑规划设计公司首席规划师李文捷:没有资本不行 光有资本也行不通
实际上我个人觉得一定最终是说了算的人说了算!但是,没有资本是万万不行的,没有钱干什么事情也不行,所有的旅游资源有四大驱动力去发展跟旅游相关的产业、城镇、项目。这四大驱动力之一就是资本,没有资本是不行的,但是光有资本恐怕也行不通。尊重智慧的资本做合理科学的决策,投资将会有可能成功,反而言之,不尊重知识盲目的投资和决策必然会导致失败。
服务本身就是资本在寻求一些外脑的支持,整个旅游发展的产业链包括每一个项目的复杂性是非常高的,旅游不是简单的项目的概念,涵盖了城镇化的方方面面,而且是一种人的消费心理的表现,随着人的需求变化、随着整个区域城镇化发展变化的特征,它是跨学科的,甚至是跨地域、跨文化的课题。这种情况下一个人的智力再高也有可能是搞不明白整个事情的全貌,所以必须要借助于一些智力的服务和机构,如果说一个掌握了资本的老板能够比较好的利用这种智力服务做出合理科学的决策,对他的整个事情都是有帮助的。
香港鸿嘉集团执行董事林焕杰:资本的力量比智力大
在中国大陆来说我认为资本是比较重要的,项目大和小、快与慢,其中有一点跟资本是有很大关系的,这两个问题是即独立又相关的问题。我经历过的主题公园有十几个,从策划拿地开始一直到建设过程都经历过,我觉得资本是很重要的,如果没有资本什么都不用说了。项目大与小的问题包括资本和智力的关系,我有个“天花板理论”,其中有一个是投资的大与小,我认为资本还是更重要!
资本的力量要比智力大,如果有一个投资商去某个地方去投资,首先跟政府谈,市场会问你们投资项目投资多大?这就是资本。因为资本是决定项目成功与否或者是档次高低,是不是有吸引力的决定性因素。
三年前给北京的门头沟做整个的旅游产业发展的规划,门头沟这几年旅游资源是非常好的,因为先有潭柘寺后有北京城,还有北京最高峰华北植物园等等,但是发展相对于别的区县是有些落后的,因为没有更早的意识到要做一个旅游的战略,要把旅游这件事提到重要的位置上来考虑。一旦开始做这件事,发现旅游绝不简单的景区收门票,旅游能够全面提升产业结构,改善整个生态保护的方式,推动农村的转型,解决一定的就业。在这种意义上,通过一些必要性的规划、策划、技术服务能够帮助一个地区推动它的发展重要性是比较高的。
这个例子再往下发展就真的是当智力碰到资本,做了一个很好的规划,确实需要投资商进入,需要真正的开发项目的主体进入,这时候又进入焦灼的状态,存在资源和资本博弈的过程,这个过程可长可短,真的是博弈的过程,这么大的几千平方公里的区域里,包括十几个乡镇、几百个村子,提出来的条件都不一样需要很长时间解决资本平衡利益的问题。
非常有趣典型的案例,在门头沟因为前几年整个北京煤矿都是关停,北京的西部还是有很多老板因为挖煤而爆发也积攒了一些家底,但是煤矿一关停了下一步怎么办呢?往前的发展想到要做旅游。我三年前接触到一个煤矿主,他的煤矿关停了决定要做旅游了,经过反复的沟通始终没有达成共识,他觉得自己会做,他觉得旅游有什么难的,我出去看看学学就做了,三年前我没有帮他做,过了三年,这三年他投了几千万,把他的沟改的面目全非。我说你的人工干预太多了,几千万打了水漂了。他自己通过这几年真的意识到了旅游这件事是有点难度的还是比较复杂的,是不能蛮干的,确实要尊重知识、尊重专业,现在又重新开始了,但是重新开始的难度比较大,因为人工干预太多了,把很多地形地貌已经改了,这个工作正在进展的过程中,我们也提出了一些想法也得到了他的认可。结果也不是特别敢保证,因为最核心的是智力服务跟拥有资本的决策者是不是真的合拍,是不是可以形成共识,才能真正把事情做好,目标和希望是在的,而且也在往这个方向努力。
中国旅游现在是投资很热,特别是包括景区,从昨天到今天项目竖起来很多,现在应该是规划和营销。应该是先做营销规划,要先了解到游客需要什么才做什么,现在是市场需要什么产品,就和住房子一样,光是住各种各样的需求是没达到的,你知道游客真的需要什么才来做规划。
前面的对话大与小、快与慢的问题,为什么长隆在八个月把项目就搞出来,首先是因为有资本,资本是先驱,如果没有资本不可能达到输入的效果。我经历过的项目,在广东开始搞过总动员,那个地方政府是规划开放式的公园,那块地是在海边很好,没有快法。我们跟政府说把这块地给我,我来搞个主题公园,政府很高兴,我们做了策划也做了市场调研,大概是7个亿,一直没有动,奠基之后省里要求很重视也变成了省的重点项目,请了规划公司来做规划,算了一下20个亿我们就不敢动了,我们的目的也是拿到一块地,我们从别的地方置换过来的地,那个地置换过来土地的价值已经10个亿了,这个地915亩,其中有320亩是搞房地产,500多亩是搞主题公园。
后来是因为资本的问题,最后通过各种渠道找到华强,我说搞出公园我们来做总动员,当时我说我们来搞总动员,因为资本的限制所以主题公园不可能按照原来的设计来做,搞了5年,就是因为没有钱,中间还搞了很多的请了国外的很多智力上投入不少,最后是因为资本的原因没有搞成,2010年1月18日最后结束了。
资本是很重要,但是智力还是项目能否生存,能否可持续发展的关键,如果是投资资本了没有智力相对也不怎么样。(原文来源凤凰旅游)